Vous possédez une résidence secondaire en Vendée et vous vous demandez combien elle pourrait rapporter en location saisonnière ? C’est souvent la première question avant de mettre une maison de vacances ou un appartement sur Airbnb, Booking ou Abritel : le logement peut-il couvrir une partie des charges, financer son entretien, ou devenir un vrai complément de revenus ?
La réponse courte est simple : oui, une location saisonnière en Vendée peut générer des revenus locatifs intéressants. Mais donner un chiffre unique serait trompeur. Un studio à La Roche-sur-Yon, un appartement proche de la plage à Saint-Gilles-Croix-de-Vie, une maison familiale à Brétignolles-sur-Mer ou une grande maison avec jardin aux Sables-d’Olonne ne se louent pas au même prix, ni au même rythme.
La Vendée est pourtant un territoire très favorable à la location courte durée. Selon l’Insee, le département comptait 695 450 lits touristiques en 2023. Les résidences secondaires y représentent trois lits touristiques sur quatre et 24 % des logements vendéens. La fréquentation est aussi très concentrée sur le littoral : en 2023, les communes du littoral absorbaient 71 % des nuitées des hébergements collectifs de tourisme. L’Insee indique également que la Vendée a enregistré 2,4 millions de nuitées réservées dans des hébergements proposés par des particuliers via Airbnb, Booking, Expedia et Tripadvisor en 2023, soit une hausse de 73 % par rapport à 2019. Source : Insee
Ces chiffres montrent qu’il existe une vraie demande. Mais pour estimer ce que peut rapporter un logement, il faut regarder plusieurs éléments ensemble : localisation, capacité d’accueil, prix à la nuitée, taux d’occupation, saisonnalité, qualité de l’annonce, avis voyageurs et niveau de gestion. Si vous souhaitez aussi comprendre comment passer du potentiel aux revenus réels, nous avons détaillé les étapes pour rentabiliser une résidence secondaire en Vendée.
Les vrais critères qui font varier les revenus
Le premier critère reste la localisation. En Vendée, le marché n’est pas uniforme. Un logement proche de la plage, des commerces, d’un port, d’un centre-ville vivant ou de pistes cyclables n’aura pas le même potentiel qu’un bien plus éloigné des zones touristiques.
Sur la côte vendéenne, des secteurs comme Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Les Sables-d’Olonne, Brétignolles-sur-Mer ou Saint-Hilaire-de-Riez attirent principalement des familles, des couples et des voyageurs venus chercher le bord de mer. La demande y est très forte l’été, mais elle peut aussi exister pendant les vacances scolaires, les ponts et certains week-ends prolongés.
À La Roche-sur-Yon, la logique est différente. Le marché est moins balnéaire, mais il peut répondre à des besoins de courts séjours, de déplacements professionnels, de visites familiales ou de séjours de passage vers la côte ou le Puy du Fou. Le potentiel existe, mais il repose davantage sur la praticité du logement, l’emplacement en ville, le prix et la facilité d’arrivée.
Le type de bien compte aussi beaucoup. Un studio peut fonctionner avec des courts séjours et une rotation plus fréquente. Un T2 ou T3 proche de la mer parlera davantage aux couples avec enfants ou aux petites familles. Une maison avec jardin, terrasse, parking et plusieurs chambres peut justifier un tarif plus élevé, surtout en haute saison.
La capacité d’accueil ne doit pas être regardée seule. Un logement de 8 couchages mal équipé ou mal présenté peut parfois moins bien performer qu’un appartement de 4 couchages parfaitement situé, lumineux, propre et bien noté. Ce que les voyageurs achètent, ce n’est pas seulement une surface : c’est une expérience simple, fiable et rassurante.
Tous les secteurs vendéens ne se travaillent pas de la même manière
Pour un propriétaire, la bonne question n’est pas seulement “dans quelle ville se situe mon bien ?”, mais plutôt : “à quel type de demande mon logement répond-il ?”
| Secteur | Demande principale | Biens souvent recherchés | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Saint-Gilles-Croix-de-Vie | Familles, couples, courts séjours mer | Appartements proches plage, maisons familiales | Forte saisonnalité, propreté irréprochable |
| Brétignolles-sur-Mer | Séjours nature, calme, vacances en famille | Maisons avec extérieur, logements proches plage | Bien valoriser le calme, l’accès mer et les équipements |
| Les Sables-d’Olonne | Forte demande touristique, séjours bord de mer | Appartements bien placés, logements premium | Concurrence plus forte, annonce à soigner |
| Saint-Hilaire-de-Riez | Familles, vacances d’été, séjours accessibles | Maisons, appartements proches littoral | Importance des photos et du confort familial |
| La Roche-sur-Yon | Courts séjours, pros, familles en visite | Studios, T2 pratiques, logements centraux | Moins “vacances”, positionnement prix plus précis |
Ce type d’analyse locale change beaucoup de choses. Un logement à La Roche-sur-Yon ne doit pas être présenté comme une maison de vacances en bord de mer. À l’inverse, un appartement à 500 mètres de la plage ne doit pas être vendu comme un simple hébergement pratique. Chaque secteur a son public, ses périodes fortes et ses arguments.
Haute saison, basse saison : la saisonnalité change tout
En Vendée, la saisonnalité est déterminante. L’été reste la période la plus forte, surtout sur le littoral. En juillet et août, les familles réservent davantage à la semaine, les logements avec plusieurs couchages sont recherchés, et les biens avec extérieur, parking ou accès rapide à la mer peuvent obtenir les meilleurs tarifs.
Mais il serait dangereux de calculer une rentabilité uniquement sur une semaine d’août. Un prix élevé pendant trois ou quatre semaines ne garantit pas un bon revenu annuel si le calendrier reste vide le reste du temps.
La Vendée ne vit pas uniquement en juillet-août. Selon le bilan touristique 2025 de Vendée Expansion, plus de 30 millions de nuitées touristiques ont été réalisées en Vendée entre le 1er avril et le 30 octobre 2025, tous modes d’hébergement confondus. La source précise qu’il s’agit de données Flux Vision, fondées sur la clientèle française hors Vendéens et étrangère, avec des données provisoires. Le bilan mentionne aussi une avant-saison en légère progression, une haute saison stable et une arrière-saison régulière au-delà de l’été. Source : bilan touristique 2025
La bonne stratégie dépend donc du bien. Un logement très orienté “plage” peut être très performant en été, mais plus difficile à louer en hiver. Un appartement confortable en centre-ville, avec Wi-Fi, stationnement et arrivée autonome, peut mieux fonctionner en courts séjours hors saison. Une maison familiale peut générer un bon chiffre d’affaires estival, mais demander plus de gestion, de ménage et d’entretien.
Prix à la nuitée et taux d’occupation : le calcul à faire
Beaucoup de propriétaires regardent d’abord le prix à la nuitée. C’est normal : c’est le chiffre le plus visible sur les plateformes. Mais ce n’est pas lui qui donne la rentabilité réelle. Le chiffre le plus important est le couple prix moyen x nombre de nuits louées.
| Prix moyen | Nuits louées | Revenu brut |
|---|---|---|
| 150 € | 6 nuits | 900 € |
| 100 € | 14 nuits | 1 400 € |
À retenir
Le bon réflexe n’est pas seulement d’estimer le chiffre d’affaires annuel, mais de calculer le seuil de rentabilité du logement. Autrement dit : combien de nuits faut-il louer pour couvrir les charges fixes, les frais de gestion, l’entretien, le ménage, le linge et les commissions des plateformes ? Un bien peut sembler rentable avec un chiffre d’affaires correct, mais devenir moins intéressant si chaque séjour génère trop de rotation, de frais ou de temps de gestion.
Le logement à 150 € paraît plus rentable, mais il rapporte moins s’il se loue peu. Le bon tarif n’est donc pas forcément le plus haut : c’est celui qui permet de maximiser les revenus tout en restant cohérent avec la saison, la concurrence et la qualité du bien.
Le taux d’occupation mesure la part de nuits réellement réservées par rapport aux nuits disponibles. Si un logement est ouvert 30 nuits et réservé 15 nuits, son taux d’occupation est de 50 %. Il faut suivre ce chiffre par période : été, vacances scolaires, ponts, week-ends, basse saison.
Pour donner un repère local, les chiffres clés 2025 de l’Office de Tourisme du Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie indiquent que les hébergements locatifs entre particuliers présents sur les plateformes du territoire affichaient 4 564 offres réservables, 3 672 offres réservées, 243 028 nuits réservées, un taux d’occupation moyen de 32 %, une durée moyenne de séjour de 5,6 nuits et un prix moyen de 112 €. Ces données sont issues de Liwango et concernent le suivi des locations sur Airbnb et les sites du groupe VRBO ; elles donnent donc un repère local utile, mais ne remplacent pas l’analyse d’un logement précis. Source : chiffres clés 2025 Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie
Exemples de revenus bruts selon le type de logement
Les exemples ci-dessous sont indicatifs. Ils correspondent à des revenus bruts avant frais de plateforme, ménage, linge, énergie, fiscalité, entretien ou éventuelle gestion. Ils servent à comprendre les ordres de grandeur, pas à promettre un résultat.
| Type de logement | Prix moyen indicatif | Nuits louées/an | Revenu brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Studio ou petit appartement | 70 à 95 € | 40 à 70 nuits | 2 800 à 6 650 € |
| T2/T3 proche mer | 95 à 140 € | 60 à 100 nuits | 5 700 à 14 000 € |
| Maison avec jardin | 130 à 220 € | 50 à 90 nuits | 6 500 à 19 800 € |
Un studio bien placé peut intéresser des couples, voyageurs seuls ou déplacements professionnels. Un T2/T3 proche de la mer vise davantage les familles et courts séjours. Une maison avec jardin ou grande capacité peut monter plus haut en haute saison, mais elle demande aussi plus de préparation : ménage plus long, linge plus important, extérieur à suivre, équipements à vérifier.
C’est là que beaucoup de propriétaires se trompent : ils regardent uniquement le revenu brut. Or, une maison à 18 000 € de chiffre d’affaires peut nécessiter plus de frais et plus de gestion qu’un appartement à 10 000 € mieux optimisé.
Revenu brut, revenu net : ce qu’il faut vraiment comparer
Un article sérieux sur la rentabilité ne peut pas s’arrêter au chiffre d’affaires. Le propriétaire veut savoir ce qu’il lui reste réellement.
Prenons un exemple indicatif :
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Chiffre d’affaires locatif annuel | 14 000 € |
| Frais de plateforme / paiement | Variable selon canal |
| Ménage et linge | Selon nombre de séjours |
| Consommables et petites fournitures | Variable |
| Électricité, eau, chauffage, internet | Variable |
| Petites réparations / remplacement | Variable |
| Fiscalité | Selon régime du propriétaire |
| Gestion ou conciergerie | Selon formule choisie |
Le revenu net dépend fortement du nombre de séjours. Deux logements générant 14 000 € de chiffre d’affaires peuvent laisser un résultat très différent si l’un accueille 12 séjours longs et l’autre 45 courts séjours. Plus il y a de rotation, plus il y a de ménage, de linge, de communication et de contrôle.
C’est pour cela qu’une estimation utile doit distinguer trois niveaux : le revenu brut potentiel, c’est-à-dire le chiffre d’affaires locatif ; le revenu après frais d’exploitation, une fois les coûts directs retirés ; et le revenu net fiscal, qui dépend du régime choisi par le propriétaire.
Sans cette distinction, on peut facilement surestimer la rentabilité réelle.
Les leviers qui améliorent vraiment la rentabilité
Améliorer la rentabilité d’une location saisonnière en Vendée ne consiste pas seulement à augmenter le prix. Dans notre expérience, les propriétaires surestiment souvent le tarif et sous-estiment la régularité de gestion.
Les leviers les plus efficaces sont généralement les suivants : de bonnes photos, une annonce claire, un prix adapté aux saisons, une arrivée simple, une propreté irréprochable, du linge bien géré et une communication réactive.
Airbnb explique que son algorithme de recherche tient compte de critères saisis par les voyageurs, mais aussi de la qualité et de la valeur perçue de l’annonce. Le centre de ressources Airbnb précise également que les photos, les avis, le prix et la qualité d’une annonce peuvent contribuer à sa performance dans les résultats de recherche. Source : Airbnb
Booking indique de son côté que de nombreux voyageurs utilisent la note moyenne des avis pour filtrer les résultats, et qu’un meilleur score d’avis peut améliorer la visibilité d’un hébergement sur la plateforme. Source : Booking
Cela rejoint ce que l’on observe sur le terrain : un logement bien présenté peut attirer le clic, mais ce sont la propreté, la conformité à l’annonce, la fluidité de l’arrivée et la réactivité qui construisent les bons avis. Et les bons avis améliorent la confiance, donc les futures réservations.
Pourquoi une estimation personnalisée reste indispensable
Les moyennes sont utiles, mais elles ne suffisent jamais à estimer correctement un logement. Elles mélangent studios, appartements, maisons, biens proches de la plage, logements plus éloignés, annonces très bien notées et biens mal présentés.
Faire estimer son potentiel locatif en Vendée, ce n’est pas seulement chercher un chiffre. C’est analyser les forces et les limites du logement : emplacement précis, distance à la plage, stationnement, capacité d’accueil, équipements, état général, concurrence locale, saisonnalité et niveau de service nécessaire.
Une estimation sérieuse doit aussi éviter deux erreurs fréquentes. La première consiste à comparer son bien à l’annonce la plus chère du secteur, sans savoir si elle se réserve vraiment. La seconde consiste à sous-estimer un logement qui pourrait mieux performer avec de meilleures photos, un prix plus cohérent ou une présentation plus adaptée.
Chez TOJU Conciergerie, nous aidons les propriétaires à estimer le potentiel locatif de leur résidence secondaire en Vendée avec une approche locale et réaliste. L’objectif n’est pas de promettre un revenu irréaliste, mais de comprendre ce que le logement peut réellement rapporter, à quelles périodes, avec quel niveau de gestion et quelles améliorations possibles.
Conclusion : combien peut rapporter une location saisonnière en Vendée ?
Une location saisonnière en Vendée peut générer des revenus locatifs intéressants, surtout sur le littoral et dans les communes touristiques. Mais le montant dépend toujours du secteur, du type de bien, de la saison, du prix à la nuitée, du taux d’occupation, de l’annonce, des avis voyageurs et des frais d’exploitation.
Un studio peut générer quelques milliers d’euros par an. Un appartement familial proche de la mer peut atteindre une fourchette plus élevée. Une maison avec jardin ou grande capacité peut dépasser ces montants en haute saison, mais avec plus de gestion et de charges.
La vraie question n’est donc pas seulement : “combien puis-je louer mon logement par nuit ?” mais plutôt : “combien de nuits peut-il être réservé, à quelles périodes, à quel prix, et combien reste-t-il après les frais ?”
Vous possédez une résidence secondaire en Vendée ? TOJU Conciergerie vous aide à estimer son potentiel locatif et à comprendre combien votre logement pourrait rapporter en location saisonnière, avec une approche locale, réaliste et personnalisée.
